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取消商品房预售制:中国房地产即将彻底洗牌!但房价会走向何方?

2018-09-23 作者:综合编辑:房的的 来源:智谷趋势 点击 评论

 取消商品房预售制:中国地产即将彻底洗牌!但房价会走向何方?

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  取消预售制度之后,用老百姓的钱来建房,这种空手套白狼的操作不会再有,但房价会走向何方?

  9月21日下午传出的一份文件,说是引起楼市大震荡一点也不为过:

  澎湃、新京报等多家媒体证实,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

  如果不是休市之后才放出这一“大利空”,地产股估计早就绿到底了。在忧虑和骚动中,广东房协随即回应,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”这句“安抚”的话实则已透露了风向。

  另外,流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”。

  虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。

  不管其他省份是否跟进,现在大家心里多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。

  如是,中国楼市将彻底告别“香港模式”,翻天覆地。

  预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。

  拐点已经来了。8b7f2a3d79d448758053c8f895b0c09f.jpg

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  中国内地房地产的老师,是香港。

  开发商空手套白狼的本事,取经于香港;“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路,也始于香港。

  “当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。

  他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。

  这招一出,全港疯狂,普通市民蜂拥到售楼处排长龙,地产界啧啧称奇,争相效仿。

  开发商的资本金可能根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。

  而当时正在筹措住房改革的内地起步晚,经验全无,房企普遍缺乏资金,商品房供应量小,所以就把目光投向了香港,几乎是将香港的模式照搬到境内。

  1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,地产大佬的好日子,来了。

  除了预售制度,香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样,助推地价上涨。中国楼市,走上了二十多年的“香港模式”之路。

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  1998年启动房改以来,房地产已成为国民经济支柱产业,是中国经济发展的一大引擎。

  只要经济下行,宏观调控就会选择刺激房地产。任志强说,房地产是中国经济的“夜壶”,撒尿的时候拎出来,撒完就把夜壶踢到床底下去了。

  2014年一二线楼市沉寂、三四线鬼城出没,库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。

  万科的郁亮在《人民日报》上刊登文章说,“我国楼市进入白银时代”,带领万科走上保守之路,随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿,扩张不到一倍。

  孙宏斌觉得郁亮“太扯了”,他说,这是“钻石时代”,得继续做大规模。

  当年的6月26日,呼和浩特宣布取消限购,开启了中国楼市的神来之笔“去库存”。2014年下半年,限购松绑,限贷松绑,央行降息。

  融创、恒大、碧桂园都是敢于豪赌的一方,许老板铆足了劲加杠杆拿地扩张,资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元,将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上,再创“高周转”。

  2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发,房价飙涨,敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恒大,销售业绩超过万科成为了行业老大。

  正如孙宏斌所说——

  “为什么(地产行业)很多人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有杠杆,因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款”。

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  预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。

  资金回血速度一慢再慢,那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下,命悬一线。

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  今时今日,政策信号往往比市场更具有强大能量。

  楼市抛弃香港模式,将是中国经济的大变局,对于刚需一族族来说,买房是自己住的,比如说因为南方气候温暖湿润,北方人来南方买房是过冬和养生的,可以无需考虑涨与跌。也无需考虑政策天天有什么变动!

      但是如果取消预售期房的话,都是买现房,对消费者来说是一种保障,开发商投资成本会提高,自然传递到房价上面,购房成本也会提高。


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